MOA PLANNING OFFICE モア・プランニングオフィス　一級建築士事務所

業務内容

• 管理組合サポート
• 理事会・修繕委員会からのご相談対応　※訪問対応可能　※土曜・日曜・夜間対応可能
• 管理組合の合意形成支援（建物維持保全）
• 大規模修繕工事の実施時期の検討・アドバイス
• 大規模修繕工事の進め方のアドバイス
• 施工会社選定支援コンサルティング
• 施工会社承認議案説明のサポート　※管理組合総会出席
• 工事完成保証・瑕疵保険に関するアドバイス
• 長期修繕計画の作成・見直し　※国土交通省公表の「長期修繕計画標準様式」に準拠

安定的かつ継続的に理想のマンションの維持保全ができるスキルを、管理組合として構築する方法に興味はありませんか？

こんな悩みや不安はありませんか？

• 大規模修繕工事費の適正価格はいくら？
• 工事の発注方法がわからない。
• 工事項目、工事範囲（内容）が理解できていない。
• 工事保証はどうすればいいの？
• 本当の修繕積立金の目安はいくら？
• 将来困らないための修繕資金計画の手順とは。
• 耐震補強計画を長期修繕計画に組み込むためには。
• 工事見積書の工事名称の部位、建築の専門用語、工事仕様の意味、数量の見方がわからない。
• 総会で工事の説明が出来ない。

こんな願いや望みはありませんか？

• 自分のマンション（資産）の修繕に対するスキルは、自分で持ちたい。
• 自分のマンションは、自分の意志（管理組合の意志）で保全したい。
• 修繕積立金を「修理費」と考えるより、将来の「投資」と考えたい。

建物の維持管理におけるコンサルタントの必要性と役割

専門家の必要性

1. マンション保全計画
   マンションの安全で快適な生活を守り、適切に維持管理するには次の各事項を確実に行っていくことが大切です。
   1. 建物に不具合や異常がないか定期的な点検を行う。
   2. 適切な修繕計画を作成し、これに基づいて必要な修繕積立金を積み立てる。
   3. 一定期毎に調査・診断を行って長期修繕計画を見直す。
   4. 長期修繕計画を踏まえつつ、調査・診断を行って、適切な時期及び内容の（大規模）修繕工事を行う。
   5. 点検や調査・診断の報告書、修繕工事の設計図書など修繕等の履歴情報を整理して保管する。
      その節々でコンサルタントと相談を行い、アドバイスを受けることで適切な保全計画が実行できます。「町医者」的なコンサルタントは、管理組合にとって「いつ」「何を」「どのようにすれば」について、明確に助言を受けることができる大切なパートナーとなります。
2. コンサルタントの役割
   保全計画のステップ ( (1)～(10) ) とコンサルタントの役割（＊印）は次のとおりです。コンサルタントの業務とステップを理解しておくことが必要です。
   1. 管理組合の体制づくりとコンサルタント選び
   2. 建物の劣化診断
      ＊調査診断項目、結果報告の実施方法をコンサルタントの業務仕様書に記載します。
   3. 保全の基本計画
      ＊建物の傷みの原因、必要となる工事内容、費用等についての情報提供を行います。
      ＊工事の優先順位、修繕項目について説明を行います。
      ＊今後の中長期計画についてアドバイスを行います。
   4. 設計
      ＊工事仕様、工法を詳細検討し、設計図書を作成します。
   5. 施工会社の募集と見積り依頼
      ＊見積り条件として提示する図書と項目を作成します。
   6. 施工会社の選定と契約締結
      ＊評価・選定の基準を作成します。
      ＊管理組合の合意形成の手順、契約締結に向けて支援を行います。
   7. 工事実施の計画と準備
      ＊工事着手に先立ち、施工会社に必要とされる書類の提出を求めます。
   8. 工事監理
      ＊施工会社との定例打合せを実施します。
      ＊管理組合・施工会社・監理者の三者による合同会議を実施します。
      ＊実数精算工事・設計変更・追加工事の増減精算をチェックします。
      （実数精算：当初設定した設計数量による金額と実際の施工数量による金額の差異を精算する方法。）
   9. 竣工検査及び検収
   10. 工事竣工引渡し後の定期点検
       ＊点検の立会いを行います。

劣化診断業務とコンサルタント

1. 現状を知る
   経年劣化は日々進行していますが、毎日の生活の中で見慣れてしまい、つい、現象を見落としてしまいがちです。自分たちの暮らすマンションの建物や設備がどのような状況なのかを把握し、適切に処置することが必要です。
   状況によってはコンサルタントから点検の仕方の説明を受けながら一緒にマンションを廻ってみると良いでしょう。
   例えば、コンクリートにひび割れが発生した場合、計画修繕で対応すればよいのか、緊急対処を要する不具合なのかを、コンサルタントに尋ねながら現状を知ることが大切です。
2. コンサルタントの町医者的存在
   管理組合員が建物の自主点検を行う際、コンサルタントは管理組合の良きパートナーとなります。
   自主的に目的意識を持って建物等の経年変化を自覚することによって、コンサルタントへ依頼すべき維持保全のための業務内容が明確になってきます。
   ある日突然お医者さんが自宅へやって来て、「どこか具合が悪くないか診てあげましょう。」とか、「そろそろ具合が悪くなるころだから早めに手術しましょう。」などはしていないはずです。自分の意思で予防検診を受けたり、具合が悪いところを診てもらうというのは、建物等の場合も同様です。

長期修繕計画とコンサルタント

1. 長期修繕計画の中での改修工事の位置づけ
   修繕計画策定において、「いつ、どのような修繕を行う必要があるか。」「どの程度の費用を必要とするか。」は、現状の建物の劣化状況や今後の進行の度合いを推察することによって修繕工事の実施時期が計画されます。
   修繕積立金は長期的な修繕工事の計画の中で、実施予定年度に想定される工事費を、設定された修繕周期に組み込み、計画年度の中で累積させることによって必要額が設定されます。
   一般的に12～15年周期で大規模修繕工が実施されますが、長期修繕計画は「予測」であり、実施時期においての「実施」とは異なることがあります。
   大切なことは実施時期をいつに設定するかは、建物の劣化状況や、修繕積立金の資金状況と今後の保全計画から判断されます。
   基本計画を立て、実行への詳細計画の実施時期設定の検証を行うわけですが、コンサルタントの役割は、計画段階から管理組合へのアドバイザーとして重要な役割を担うこととなります。
   
2. 長期修繕計画の見直しを行う
   平成20年6月に国土交通省は、「長期修繕計画標準様式」「長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメント」を策定、公表しています。
   策定の背景には、①分譲会社、管理会社が策定した長期修繕計画書のレベルの違い、②入居時の修繕積立金額の初期設定額の問題（あまりにも低額である）があります。
   一方で、①共同生活に対する意識の相違、②多様な価値観を持った区分所有者間の意識決定の難しさ、③利用形態の混在による権利・利用関係の複雑さ、④建物構造上の技術判断の難しさ。という多くの課題があり、「長期修繕計画標準様式」は、長期修繕計画を作成・見直しをするための標準様式を示し、「長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメント」は、長期修繕計画の基本的な考え方と長期修繕計画標準様式を使用するための留意点が示されています。
   特に大規模修繕工事等の費用は高額であり、修繕積立金の資金が不足すると、必要な修繕工事等が行えず、建物等の劣化を進行させることになり、あとで大きな負担が発生します。
   既存の長期修繕計画の工事範囲、工事仕様、設定工事金額を精査し、将来の改修計画に対応できていない場合（そもそも長期修繕計画として成り立っていない）は、長期修繕計画の見直しを行う必要があります。

大規模修繕工事とコンサルタント

1. 修繕実施項目の必要性とその確認
   修繕項目には、経年劣化に伴い定期的にメンテナンスが必要な修繕項目と、ライフスタイルの変化や、居住者の家族構成の変化、建築・設備機器の陳腐化に対応する改良工事（グレードアップ）とに大きく分けることができます。
   維持保全に対して将来を見据えた計画の策定においては、技術的や経験を兼ね備えたパートナーの選定は不可欠であり、パートナーとしてのコンサルタントの知見と力量が問われるところです。
   
2. 工事予算の検討
   改修設計に基づいて、工事範囲の数量を積算し、工事費用の算出を行います。
   改修工事の工事項目の特徴として、不確定な劣化要素を含む工事予算（実数精算項目）の設定があります。コンサルタントと協議し、工事予算と予備費を検討します。
3. 工事発注
   施工会社の募集においては公募による見積り依頼が一般的です。
   募集要項（選定基準案）の作成、見積り依頼会社への呼びかけ、書類選考や見積り選考の資料作成はコンサルタントに依頼します。
   決定までのプロセスは透明化（ガラス張り）であることが絶対ですが、選定時において特定の施工会社を誘導するようなコンサルタントには注意が必要です。
4. 施工会社選定
   施工会社選定においては、次の手順によって選考を行います。
   1. 書類選考（一次選考）
      施工会社の会社概要、工事実績、会社の経営状況などの書類選考を行い、工事見積りを依頼する施工会社を選定します。
   2. 見積選考（二次選考）
      見積書提出要項、改修工事設計図書をもとに複数の施工会社へ見積り依頼します。見積書の比較表を作成し、各施工会社から提出された工事金額が適正であるか、工事内容を十分に把握しているかをチェックし、ヒアリング（施工会社を面談）を実施する施工会社を選定します。
   3. ヒアリング（三次選考：施工会社面談）
      ヒアリングでは、いかにして現場担当者の資質を見抜くかが、選定のポイントです。
      現場を納める能力に長けていることは言うまでもありませんが、改修工事は、居住者がマンションに住まいながらの工事となるので、きちんと居住者対応ができることが必要です。
      現場担当者の面接を実施する際、現場担当者への質問事項やチェック事項については、コンサルタントからのアドバイスを受けます。
      アドバイスの良し悪しは、コンサルタントの現場監理での経験値が大きくものを言います。
5. 工事契約（工事保証、竣工保証、工事竣工引渡し後の定期点検）
   工事請負契約書には、工事金額の支払い条件のほかに、工事保証、工事の完成保証などが明記され、工事仕様書の中にも工事竣工引渡し後の点検の実施について明記されています。
   基本的にはコンサルタントによって条件設定され、管理組合がその確認を行うことが一般的です。
   条件設定の根拠などはコンサルタントからよく説明を受け、施工会社と工事契約を締結します。
6. 工事監理（監理のポイント）
   設計監理方式で監理者（コンサルタント）が行う建築工事の各過程での下地検査は、工事の仕上げの良し悪しを左右する重要な監理ポイントのひとつとなります。　
   下地検査では、仕上げ工程の前処理が適切に行われているか検査します。主な検査内容として、①コンクリートのひび割れや鉄筋の発生による押し出しの処理、②シーリング打替え時の既存シーリング材の入念な撤去、③鉄部の発錆部の除去や防錆処理、④防水施工前の下地処理などがあります。また、工事保証、工事品質に十分に耐えうるためにも下地補修のチェックは大切な監理ポイントとなります。
   改修工事は、工場生産で物が造られていくオートメーション的な工程とは全く生産システムが異なります。ひとつひとつの工程の積み重ねが、最終的な品質の確保につながってきます。
   工事監理は建物の規模、内容に応じて監理形態が異なってきます。
   大規模な建物であったり、工事種目が多岐にわたり複雑であったりすると、定期的な工事監理では工程の進捗に対応できない場合があります。この場合は技術者（コンサルタント）が工事現場に常駐し、監理（常駐監理）を行います。
   定期的な工事監理で対応が可能な場合は重点監理で対応しますが、監理日程（監理の頻度）は技術者（コンサルタント）が工程と工事内容から判断し、工事監理体制を管理組合へ提案を行います。
   監理者が求める施工レベルに対して、十分に技能発揮できる現場の体制づくりは、施工会社の現場管理能力が問われることになります。
   品質確保を末端の作業員まで如何に共通認識を持たせることができるか、指示を徹底できるか、また、是正指示した箇所を現場管理者自ら確認し、是正完了できるかがポイントになるため、工事監理者（コンサルタント）には現場での指導力が問われてきます。
   管理組合からの工事監理者に対する期待は大きく、調査・診断や改修設計の集大成が現場監理となると言っても過言ではありませんし、監理者としての能力が大いに求められるところです。
7. 監理者検査
   仕上げの基となる下地補修は、工事検査項目の中でも大きなウエイトを占めます。
   改修工事においては、工事の手順どおりに施工が進められているか監理者は検査を行い、常に品質確保を維持できるように施工会社を指導しなければなりません。
   工事においては、建物の劣化状況を把握し、修繕・改良に適した工事仕様を組み、適切に工事が実施されているかを監理することになります。当然、監理者の頭の中には建物の劣化状況・工事仕様・監理手順の全てが整理されていなければなりません。
   施工会社任せの形だけの監理や、自ら工事現場内をチェックしない監理者は「監理者（コンサルタント）」とは言えません。
8. 工事竣工引渡し後の定期点検
   改修工事では、竣工後、施工会社による定期的な点検が実施されます。
   点検は改修施工範囲を対象として、工事不良における不具合が発生していないかを確認する作業です。不具合箇所があった場合は、工事保証に基づき、工事を実施した施工会社によって手直しが行われます。
   実施時期は各種工事の工事保証年数に合わせて実施される場合が多いです。手直しの対象となる不具合か否かについては、的確な判断が必要でありコンサルタントの検査立会いが求められます。